租房18年，退租被要求“恢复如新”？房东索赔24万，法院这样判!

住了 18 年的房子，退租时被房东要求 “恢复如新”，张口就要 24 万赔偿。上海这起租房纠纷刚判下来，瞬间戳中了无数租客的神经。

很多人第一反应都是离谱 —— 租了 18 年的老房子，墙面褪色、地板磨损难道不是正常现象？难不成住进去什么样，退租还得是什么样？可房东手里握着当年签的合同，“恢复原状” 四个大字写得明明白白。

更有意思的是法院的判决，24 万的索赔最后只支持了 6 万多，还让房东退了六千多押金。

这案子到底谁对谁错？18 年的租住情谊怎么就闹到了对簿公堂？“恢复原状” 和 “自然损耗” 的边界到底在哪？看完这起判决，不管是房东还是租客，都得重新掂量掂量手里的租赁合同。

18 年租约突变

事情要从 2006 年说起。张先生在上海长宁区租下刘女士的一套住宅，当时签了一年的租赁合同，约定租金和基本权责。合同里有一条不起眼的条款：租赁期满后，房屋需恢复原状交付。

谁也没想到，这一住就是 18 年。一年租期到了之后，双方没再签新合同，张先生按月交租，刘女士按时收租，彼此相安无事。18 年间上海房价翻了好几倍，租金也涨了不少，但两人一直维持着这种默契的租赁关系。

为了住得更顺手，张先生对房子做了两处改动：把原本白色的墙面刷成了暖黄色，又在客厅隔出一间房，把三室一厅改成了四室。按他的说法，这些改动都提前跟房东打过招呼，刘女士口头同意了。

18 年时间，足够一个年轻人从打拼到定居，也足够一套房子从新装变旧宅。张先生大概早就把这里当成了自己的家，直到 2024 年决定退租搬离，他才意识到，房子的主人从来都不是自己。

24 万索赔清单

退租交接那天，矛盾彻底爆发了。

刘女士查验房屋后，拿出了一份修复清单：拆除隔断恢复三室结构、全屋墙面铲除漏水部位并刷回白色、地板全部换新、灶台重新定做…… 零零总总算下来，修复费用要 14 万多。

除此之外，她还主张房屋空置损失 10 万余元，加上逾期违约金 5000 元，合计索赔 24 万余元。理由很简单：当年合同写了 “恢复原状”，现在房子跟交付时差太远，就得照价赔偿。

张先生彻底懵了。他承认改了墙面和户型，但那都是经过同意的。至于地板磨损、灶台老化，住了 18 年难道不会旧？墙面发霉是因为外墙漏水，他早就跟房东反映过，是对方一直没来修。

在他看来，“恢复原状” 不该是 “恢复如新”。正常居住产生的损耗天经地义，总不能租了 18 年房子，最后还要倒贴钱给房东换全新装修。

双方各执一词，协商彻底谈崩，刘女士直接把张先生告上了法庭。

法院怎么算这笔账

长宁区法院的判决，把这笔账拆解得明明白白。

首先说要赔的部分。合同确实约定了租赁期满恢复原状，张先生改墙面颜色、改动房屋结构，即便经过房东口头同意，也不代表免除了恢复的义务。这部分属于人为改动，修复费用该由张先生承担，法院认定这部分费用 3 万余元。

再说说不用赔的部分。墙体漏水、地板大面积磨损、灶台老化这些，房东申请了鉴定，结果是无法证明损坏和租客使用不当有因果关系。房子出租时本身就有装修年限，加上张先生正常居住了 18 年，出现自然损耗是必然的，不能全算在租客头上。

还有空置损失这一块。房东收房后确实挂牌出租了，但张先生拒绝修复后，房东自己也有义务避免损失扩大，不能任由房子空着把账全算给租客。法院结合实际情况，酌情支持了 3 万余元的空置损失。

算下来，张先生总共要赔 6 万余元，房东还要返还他 6600 元的房屋保证金。24 万的索赔额，最后实际支持了四分之一左右。

读到这里你可能会问，既然合同写了恢复原状，为什么不全按房东说的来？“自然损耗” 这条线，到底该怎么划？

合同不是万能的

很多房东觉得，只要合同上写了 “恢复原状”，退租时就能让租客把房子修成新的一样。这其实是对法律的误解。

《民法典》第七百一十条写得很清楚：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。换句话说，正常住出来的旧，不该让租客买单。

“恢复原状” 的正确理解，是恢复到正常使用后的合理状态，而不是交付时的全新状态。一套房子住了 18 年，哪怕再爱惜，墙面也会氧化变色，地板也会有行走痕迹，五金件也会老化松动。这些都是房屋使用的自然折旧，理应由产权人承担。

那什么情况租客该赔？人为改动结构、故意损坏设施、使用不当造成的额外破损，这些才是赔偿范围。比如本案里的户型改造和墙面改色，属于主动变更房屋状态，自然要负责恢复。

很多人忽略了一个细节：这套房子 18 年间都没有续签书面合同。从法律上讲，一年租期过后，双方就变成了不定期租赁关系。

但最初那份合同里的条款，并不因为没续签就自动失效，尤其是关于房屋返还的约定，依然是双方权责的重要依据。

租客与房东的博弈

这案子之所以能引发这么大共鸣，本质上是戳中了租房市场里最敏感的那根神经 —— 租客永远处于弱势地位。

现实里，押金被扣、退租找茬的情况太常见了。很多房东收房时鸡蛋里挑骨头，墙面有个印记要赔，地板有道划痕要赔，甚至正常使用的电器老化也要租客承担。租客为了拿回押金，往往只能忍气吞声被扣钱。

但反过来站在房东角度，也有一肚子委屈。遇上不爱惜房子的租客，好好的新房住几年造得面目全非，退租时拍拍屁股走人，房东收拾残局要花几万块。合同里写恢复原状，本来就是为了约束这种情况。

这起判决最有价值的地方，就是给两边都划了线。租客不用为自然损耗买单，但擅自改动的部分必须负责；房东可以主张合理赔偿，但不能拿着 “恢复原状” 当尚方宝剑，把正常折旧都算成租客的账。

我倒觉得，这件事里最值得玩味的，是 18 年的时间跨度。18 年的租客和房东，按理说早该有基本的信任，最后却闹到法庭上算细账。

说到底，还是利益面前，口头约定靠不住，人情抵不过合同。

比判决更重要的事

这起案子给所有租房的人都提了醒，不管你是房东还是租客。

对租客来说，别以为房东口头答应改造就没事了。只要合同里写了恢复原状，退租时人家就有权利让你改回去。装修改造、墙面刷漆这种事，最好落在纸面上，写清楚退租时要不要恢复、怎么恢复，免得日后扯皮。

还有就是房屋质量问题，比如漏水、墙体开裂这些，发现了一定要留好证据，及时书面通知房东维修。别等到退租时，房东反过来说是你用坏的，到时候百口莫辩。

对房东来说，也别把 “恢复原状” 当成提款机。正常的房屋折旧是持有成本的一部分，不能转嫁给租客。索赔也要讲依据，漫天要价不仅得不到法院支持，反而显得吃相难看。收房时该扣的扣，不该扣的别乱扣，口碑坏了，以后房子也难租上好价钱。

其实租房市场走到今天，最缺的不是法条，是共识。房东觉得我房子给你用就得完好无损，租客觉得我正常居住凭什么不能有损耗。两种认知碰在一起，必然产生矛盾。

在我看来，一个健康的租赁市场，不该总让双方在退租时算账。入住时拍好视频留底，哪些是原有瑕疵写清楚；合同里把正常损耗的范围约定明白；退租时按标准来，该是谁的责任就是谁的责任。少一点漫天要价，少一点胡搅蛮缠，大家都省心。

结语

18 年，足够一个人在一座城市扎根，也足够一套房子完成一轮使用周期。张先生用 18 年的租金，换来了一段稳定的居住时光，最后花 6 万块为自己的改造买单，说冤也不冤。

房东收回了房子，拿到了合理的修复费用，却也没占到多大便宜。

这场官司没有真正的赢家，却给无数人上了一课：房子住再久，租客也是过客。合同上的每一个字，都可能是日后算账的依据。

那么你怎么看这件事？你觉得租了 18 年的房子，退租时应该恢复到什么程度？欢迎在评论区留下你的看法。

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