租了18年的房子，退租时被要求“恢复如新”？房东和租客对簿公堂

租18年房屋退租，房东要求全屋恢复全新打官司，法院最终判决出乎意料

平时除了彩票科普，我也会整理和普通人生活息息相关的法律纠纷干货，租房是绝大多数打工人、刚需人群都会经历的事，今天分享一起真实的民事租房判例，租客连续租住房屋整整18年，到期办理退租手续时，房东提出苛刻要求，墙面、地板、厨卫瓷砖、门窗全部要翻新到入住时崭新状态，否则全额扣除上万元押金，双方协商无果直接起诉至人民法院，最终法院给出的判决，刷新很多人对租房退租的固有认知，全文结合《民法典》租房相关法条，用大白话拆解案件细节、权责划分，总结租客、房东双方都能用的避坑实操办法。

一、案件完整经过，18年长租埋下矛盾根源

当事人王先生2008年和房东签署租房合同，房屋为市区普通两居室，约定月租800元，押金12000元，后续每三年续签一次书面合同，持续租住至2026年，整整18年时间。

房屋刚交付给王先生时，是全新简装状态，墙面乳胶漆雪白，木地板无划痕，厨卫洁具都是全新出厂款式。18年居住周期里，王先生一家人正常居家生活，没有墙面打孔、暴力改造、损坏家具、私自拆改墙体等人为破坏行为，日常清洁维护到位，只是长期居住产生自然损耗：墙面轻微发黄、木地板局部轻微磨损、厨卫瓷砖缝隙发黑、门窗五金轻微老化松动。

租期到期后，王先生主动清空房屋，打扫干净屋内垃圾，通知房东上门验收。房东现场查看之后，当场提出要求：必须全屋重新刷乳胶漆、更换全屋木地板、重做美缝、更换老化门窗配件，所有装修设施恢复到18年前刚交房的全新样貌，所有翻新费用全部由租客承担，要是不执行，12000元押金一分不退。

王先生当场无法接受，18年正常居家产生的老旧痕迹，不是自己人为损坏，凭什么要自费全屋翻新？双方多次线下沟通、社区调解，房东始终不肯让步，坚持合同里写了“退租保持房屋完好”，完好就等于全新。调解失败后，房东直接向法院提交起诉状，起诉租客，诉求判令租客支付全屋翻新维修费用共计16000元，同时没收全部租房押金。

开庭审理阶段，双方各自提交证据：房东拿出18年前交房时的房屋实拍照片、装修采购单据，证明房屋初始全新状态，主张合同约定房屋损坏由租客负责修复；租客提交18年按时交租转账记录、日常清洁照片，还有社区工作人员出具的调解证明，证明房屋不存在人为恶意破坏，所有老旧痕迹都是长年居住自然老化形成，同时申请法官实地上门勘验房屋现状。

二、法院现场勘验+法条对照，最终判决超出双方预期

法官上门实地查看房屋之后，结合《中华人民共和国民法典》第七百一十条、七百一十一条、七百三十三条规定，当庭梳理核心判定依据，这里用大白话翻译法条，普通人一看就能懂：

租客按照约定用途正常使用租赁房屋，产生的自然损耗、正常老化，修缮、翻新责任由房屋所有权人也就是房东承担；

只有租客故意、重大过失造成房屋设施破损、拆改墙体、暴力损毁装修，才需要承担维修、赔偿责任；

租房合同不能设置不公平格式条款，强制要求租客承担房屋自然老化的修复成本，“退租恢复如新”这类条款违背公平原则，属于无效约定。

本次房屋磨损全部属于18年长期居住自然老化，没有任何人为损坏痕迹，房东以“恢复全新”为由索要翻新费、扣除押金，没有法律支撑。最终法院正式判决：

房东7日内全额退还租客12000元租房押金，不得扣除任何费用；

房东主张的16000元全屋翻新维修费，全部驳回，由房东自行承担房屋老化翻新成本；

本案诉讼费用由房东自行承担。

这个判决结果让房东十分意外，他一直认为合同白纸黑字写清楚，租客就必须把房子复原，完全不清楚房屋自然损耗和人为损坏有明确法律分界线，也不知道苛刻的复原条款不受法律保护。

三、分清两个核心概念：自然损耗VS人为损坏，避免扯皮

结合本案和民法典规定，把两类情况划分清晰，不管是租客租房，还是对外出租房屋，都能快速分清责任，减少纠纷。

属于房东自行负责的自然损耗（租客无需赔偿、不用翻新）

长期居住墙面发黄、轻微渗水印记、乳胶漆轻微掉粉；

木地板、瓷砖常年踩踏轻微磨损、缝隙发黑、轻微划痕；

厨卫水龙头、下水管道、门窗五金长期使用老化松动；

家电使用多年性能衰减，开关、按钮正常老化失灵；

窗帘、乳胶漆、软装随时间褪色、老化。

这类痕迹哪怕租3年、5年、18年，都属于房屋本身的折旧，就像私家车开久了会老化，不能让使用者全额承担翻新费用。

需要租客自费修复、赔偿的人为损坏（法院会支持房东诉求）

墙面大量打孔、钉满挂件，留下密集孔洞，私自拆改墙体；

抽烟熏黑全屋墙面、墙面大面积涂鸦、尖锐物品划伤地板；

私自改动水电管线、砸掉厨卫瓷砖、改造门窗结构；

忘记关水造成全屋泡水、忘记关火引发墙面熏烤损毁；

人为砸坏家电、家具，丢弃、损毁屋内原有配套设施。

只要是租客主观行为造成的非正常破损，退租时需要恢复原状或者支付维修费用。

四、租房签合同、退租验收，4条实操避坑干货，人人能用

1. 签租房合同时，删掉“恢复如新”不公平条款

很多中介、自制租房合同里会写“租期结束，乙方需将房屋恢复交付时全新状态”，签署合同之前一定要划掉这条，补充手写备注：“正常居住产生的自然老化、损耗，租客无需承担维修翻新责任，仅人为损毁设施由乙方修复”，双方签字按手印留存。

如果房东不肯修改，一定要留存聊天记录、录音，后续产生纠纷可以作为法院采信的证据。

2. 交房、退租全程拍摄完整影像证据

交房当天，全屋每个房间、墙面、地板、家电、厨卫细节逐一拍照、录视频，标注拍摄日期，双方各存一份；退租验收时，同样完整录制房屋现状视频，对比交房素材，清晰区分哪些是原本就有的磨损、哪些是后期人为造成，避免房东事后凭空索赔。

就像本次18年租赁案件，租客就是凭借完整房屋现状视频，证明没有人为破坏，赢得诉讼。

3. 押金退还时间、条件白纸黑字写清楚

合同内明确约定：租期到期，租客清空房屋、结清水电燃气物业费，无任何人为损坏，房东必须在3-7个工作日内全额退还押金，不得无故克扣；同时列明押金仅能抵扣的项目：拖欠水电费、人为损毁维修费、未清理顽固垃圾清洁费，除此之外不能以任何理由扣钱。

4. 长租人群每2-3年重新核对房屋状态

如果计划租住5年以上，建议每续签一次合同，就和房东共同上门核对房屋现状，拍照留存，标注当期出现的自然老化痕迹，双方确认签字，避免十几年到期之后，房东把早年就存在的磨损全部算在租客头上，减少长期租赁的举证难度。

五、房东视角避坑提醒，合理维权不踩法律红线

不少房东看完判例觉得自身权益得不到保障，这里客观说明合法维权方式，不用强行要求租客恢复全新：

第一，交房前提前全屋翻新，拍摄全新状态素材，日常定期上门简单核验房屋，发现人为损坏及时要求租客修复，不要等十几年租期结束一次性追责；

第二，合同内只约定人为损毁赔偿责任，不设置“全屋复原”这类无效条款，一旦起诉法院不会认可；

第三，退租现场双方共同验收，当场确认房屋状态，无异议直接退还押金，有争议当场拍照记录，走社区调解，不要直接扣押押金拒不沟通，容易被租客起诉，承担诉讼成本。

租房这件事本质是双向公平的民事租赁关系，不能单方面偏向房东或者租客，房屋本身存在使用折旧，这是客观物理规律，法律不会要求租客为房屋几十年的自然老化买单。本次18年长租纠纷，也给所有租房、出租房屋的普通人敲响警钟，不要凭主观理解界定权责，一切以《民法典》相关规定为标准，提前做好证据留存、合同条款优化，就能避免大部分押金、翻新费扯皮官司。

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本文案例为公开真实民事判例，内容仅作普法科普，不构成法律诉讼指导，各地法院判决需结合实际证据，租房纠纷建议咨询专业律师