今年五象首宗宅地落槌，当年「地王价」如今「地板价」！

南宁下半年土拍热度再次延续。

今天，两宗宅地同日成交，却一冷一热。

五象地块几乎低价成交，安吉地块却遭多家房企争抢，刺刀见红。

毫无疑问，南宁楼市的信心正在回升。

五象地块底价成交

安吉地块刷新楼面价

8月26日，

南宁土拍市场两宗地块同时截牌。

第一个是

五象GC2026-032地块，位于良庆区良玉大道以北、体强路以东，出让面积折合14.652亩

，土地用途为城镇住宅用地兼容商业服务业，

容积率＞1.5且≤2.7（商业服务业建筑面积占比1%-3%），挂牌起始价518万元/亩。

彰泰以7779.96万元拿下，楼面价2950元/㎡，几乎底价成交。地块紧挨着自家的彰泰府，对面是万象汇，脚下是双地铁交汇的平良立交站，拿下毫无悬念。

要知道当年

彰泰府的楼面价可是6000元/㎡。

时隔九年地价腰斩，

从6000元/㎡降到2950元/㎡的背后，是市场周期的剧烈波动，当年的「地王价」成了今天的「地板价」。

上一次五象湖板块集中出让住宅用地，是去年12月建宁·麒麟九境、农工商、西部时代三块地，同样全部底价成交。

14.65亩的体量，放在五年前连「边角料」都算不上，单幅地块动辄百亩起步，

却成了今年五象首个挂牌成交的住宅用地。

从成交价格到供应体量，五象的时代已经变了。

真正的戏在安吉。

安吉GC2026-033分为两个地块，花卉公园西侧，近安吉万达，地块资质不错。安吉板块是西乡塘区的成交热门，也是今年重点供地的区域之一。

6家房企激烈竞拍，中海地产鏖战百轮最终胜出。两块地合计约94亩，总价约5.06亿。地块1容积率≤2.5，楼面价约3330元/㎡，标准改善产品；地块2容积率仅1.3，楼面价约5446元/㎡，在主城区极为罕见，大概率做低密洋房甚至叠墅。

安吉板块的楼面价波动较大，从2024年底的3919元/㎡，到2025年底的2518元/㎡，再到此次中海地块1的3330元/㎡，地块2的5446元/㎡楼面价，已是近年安吉板块涉宅用地的新高。

楼面价持续走高，折射出的是核心板块供地收缩与房企对稀缺资源的争夺，供需关系最真实的反映。

上半年土拍信号：

南宁楼市底盘还在

把目光从五象拉开，放到全市的土拍大盘子里看，

2026年上半年的关键词是八个字：面状冷清，点状高热。

截至8月5日，

南宁主城区涉宅用地成交7宗，合计约329亩，成交总价约21.71亿元。单看总量，确实冷，但细看每一宗地，又热得发烫。

有四个显著的特征：

一、旧改唱主角。

7宗地里6宗是城市更新地块：新阳龙腾、长堽望州、平阳村×2、衡阳西路、长堽五组，只有凤岭南滨江一宗是纯招拍挂。土地供应逻辑变了，不是「摊大饼」，而在老城里「修修补补」。

二、地块「小而精」。

除两宗连片大地块外，多数在12-70亩之间，总价不超4.5亿。开发商拿得起、政府也卖得出去，双方更务实了。

三、全部溢价成交。

已成交的7宗地溢价率从26.1%到62.7%不等，没有一宗底价成交。邦泰江南地块和云裕置业地块均拍出62%以上的高溢价。虽算不上回暖，但价值在回升。

四、老房企「杀回」，新房企首入。

建发沉寂近3年后拿地、彰泰时隔6年回归、保利和绿城于2025年重新入局，品牌房企集中「杀回」。江南三中板块旧改地块引湖南云裕置业首入南宁，说明南宁市场底盘仍被看好，尤其是核心板块。

土拍是楼市的晴雨表，直接影响未来楼市预期和走向，那么南宁楼市接下来会如何？

下半年18个新盘混战

谁能笑到最后？

看看南宁下半年上市的新盘。

据不完全统计，2026年下半年南宁预计有17个新盘面市，从区域分布来看，青秀区以9个项目遥遥领先，当之无愧的供应主力；西乡塘区3个紧随其后，良庆区3个，江南区和兴宁区各有1个。

几个项目值得重点关注：

青秀区，高端市场的「三国杀」

荣和天序（凤岭北）

：荣和「城市之门」的后续地块。29亩2.5容积率，荣和的首个四代宅，从南宁住建局公示的报建总图来看，共七栋楼，有135/140户型和193户型，起步总价200万以上。目前还在筹备阶段。

宏鑫达·月映雲景（凤岭北）

：占地17.28亩，容积率2.8，规划4栋26层住宅，仅192户。144㎡以上大户型超一半（123套）。楼面价高达6354元/㎡，预计未来售价不会低于1.5万。

绿城·凤栖潮鸣（凤岭北）

：容积率1.55，绿城"潮鸣系"高端产品，真四代全空墅，166-255㎡大户型，仅90户，2梯2户板楼，6.3米挑高双露台、三露台。

还有关注度很高的

邦泰藏玺（越秀）和恒力锦春里（埌西）

，之前写过就不多说了。《2026年楼市有盼头了?!》

值得注意的是

悦恒凤岭南项目

，容积率≤2.4，地级市起家的悦恒，首入南宁打造的悦恒天润城表现不错，从地块属性来看，这或许是悦恒迈向高端市场的一次全新尝试。

五象湖西，三盘鼎立贴身肉搏

建宁·麒麟九境、西部时代约37亩新地块、农工商约11亩新地块三个项目

紧密相邻，将形成最直接的竞争。三个项目楼面价均在2220-2586元/㎡之间，地价成本相差不大。未来的竞争核心必然是产品力。

从目前流出信息显示，建宁·麒麟九境共986户，集中在90-144㎡之间，定位「纯粹改善」。

老城区：旧改浪潮下的「回归」与「创新」

建发瑞云（西乡塘北大北路）

：建发沉寂三年重新拿地，占地约39.69亩，南宁首个海派东方作品，主推108-139㎡高得房率三代+四代产品。139㎡的四代在南北双露台、得房率、空间功能性上均做出了创新。

彰泰丰和雅叙（兴宁鸡村）

：时隔六年彰泰强势回归南宁，与旁边的邦泰贴身肉搏，彰泰这次会拿出什么样的产品很让人期待。

几个趋势已经很清晰：

青秀区是绝对主力。

下半年新盘9个在青秀区，凤岭北依旧是供应最密集的板块。房企筹码还是押在最成熟核心区。

五象湖还有余温。

五象其他板块几乎消失。 良庆区3个新盘全部集中在五象湖。五象南、五象东在新盘名单上不见踪影。五象新盘已经从「全面开花」变成了「核心区孤岛」。

四代宅成为新盘标配。

荣和天序、绿城凤栖潮鸣、建发瑞云都打出「四代宅」牌。产品力的竞争，正在取代地段和规模的竞争。

土拍减少，新盘锐减，泡沫退去后的理性才是真实需求。

开发商不是不看好南宁，而是带着精算后的判断归来，聚焦核心区、瞄准改善客群，这恰恰是一种更健康、更可持续的「看好」。

当「土地财政」不再是万能答案，南宁的下一个增长引擎在哪里？ 这比任何一块地拍到多少钱，都更值得追问。